Большинство споров между арендаторами и владельцами коммерческих помещений начинается вовсе не из-за долгов. Причины чаще бытовые: один не предупредил, второй не согласовал, третий понял всё по-своему. Оба уверены, что правы. Но пока идёт переписка и звонки, бизнес теряет клиентов и деньги. Кто-то вынужден временно закрыться, кто-то платит юристу, а кто-то в итоге просто уходит, даже если вложил в ремонт помещения сотни тысяч.
Споры в первую очередь начинаются из-за неясностей по договору. Арендатор рассчитывал, что можно повесить баннер, а арендодатель требует снять. Или поставили перегородку для зонирования, а приходит претензия: «всё вернуть как было». На словах договор казался простым, но когда начинается конфликт, каждая формулировка трактуется в пользу собственника. Даже если удаётся доказать свою правоту, это занимает недели.
Второй частый повод — действия соседей. Один магазин шумит, другой блокирует вход, третий тянет кабель через потолок. Страдает в итоге тот, у кого ничего не изменилось. Арендатор обращается к владельцу здания, просит вмешаться, но получает отписку: «разбирайтесь сами, у нас равные условия для всех». Иногда приходится писать жалобы в Роспотребнадзор, вызывать участкового, собирать подписи. Всё это отвлекает от работы, хотя вопрос должен был решаться внутри объекта.
Сложнее всего, когда здание продаётся. Новый собственник может заявить, что договор заключён неправильно или что его условия надо пересмотреть. Бывают случаи, когда письмо о расторжении присылают спустя две недели после смены владельца. Хотя арендатор потратился на ремонт, оборудование, рекламу, в результате всё это оказалось под угрозой.
В таких ситуациях выручает страхование арендаторов. Оно позволяет компенсировать часть убытков, если договор прерывается внезапно или помещение становится непригодным для работы из-за действий третьих лиц. Такой полис помогает, когда вопрос не решается быстро: например, если требуется переезд или если арендодатель настаивает на новых условиях. Подробнее почитать и оформить его вы можете по ссылке.
Иногда спор возникает на пустом месте. К примеру, кто-то из персонала случайно задел стену, после чего осталась царапина. Через месяц арендодатель требует оплатить косметический ремонт. Или вдруг пересчитывают коммунальные платежи за весь год, хотя до этого приходили другие суммы. Предприниматель пытается выяснить, откуда цифры, но получает только, что «всё по договору». А потом видит, что расчёты действительно прописаны в приложении мелким шрифтом, которое никто не обсуждал.
Чтобы не тратить нервы и не терять клиентов, оформите все договорённости письменно. Если с арендодателем удалось обсудить особые условия, добейтесь, чтобы они попали в текст. Проверьте, кто отвечает за ремонт, допуск подрядчиков и вывоз мусора. Уточните, кто согласовывает доступ в выходные, когда разрешено проводить работы, как решаются спорные ситуации. Чем меньше неопределённостей, тем меньше поводов для конфликта.